Kupnja, nasljeđivanje ili primanje nekretnine na dar jedan je od najvažnijih životnih trenutaka. Bilo da se radi o ostvarenju sna o vlastitom domu 🏡 ili neočekivanom nasljedstvu, s vlasništvom dolaze i određene obveze. Jedna od prvih i najvažnijih financijskih obveza s kojima se novi vlasnici susreću jest porez na promet nekretnina. Mnogi se u tom trenutku pitaju kako izbjeći porez na nekretnine ili barem smanjiti taj trošak na najmanju moguću mjeru.
Važno je odmah na početku naglasiti – ovaj vodič bavi se isključivo zakonski dopuštenim načinima za ostvarivanje poreznih olakšica i oslobođenja, a ne metodama izbjegavanja poreza koje bi vas mogle dovesti u probleme sa zakonom.
Razumijevanje poreznih propisa može se činiti kompliciranim, no uz prave informacije, možete značajno uštedjeti. U ovom detaljnom članku provest ćemo vas kroz sve legalne mehanizme, iznimke i procedure koje vam stoje na raspolaganju. Cilj je pružiti vam jasan i praktičan pregled kako biste donijeli najbolje financijske odluke prilikom stjecanja nekretnine u Hrvatskoj. Krenimo redom i istražimo sve mogućnosti koje zakon nudi.
Više iz kategorije FINANCIJE
Kako Ispuniti Zahtjev za Dječji Doplatak
Što Je Uopće Porez na Promet Nekretnina i Tko Ga Plaća?
Prije nego što zaronimo u specifične načine za ostvarivanje olakšica, ključno je razumjeti osnove. Porez na promet nekretnina je jednokratni porez koji se plaća prilikom svakog prijenosa vlasništva nad nekretninom, osim u slučajevima koji su izričito oslobođeni zakonom.
Najvažnije je znati sljedeće:
- Tko je porezni obveznik? Porezni obveznik je uvijek stjecatelj nekretnine, odnosno kupac. Prodavatelj nema obvezu plaćanja ovog poreza, iako može imati druge porezne obveze, poput poreza na dohodak od imovine ako nekretninu prodaje unutar kratkog roka od kupnje.
- Kolika je stopa poreza? Jedinstvena stopa poreza na promet nekretnina u Republici Hrvatskoj iznosi 3%.
- Na što se plaća porez? Porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku stjecanja. To znači da Porezna uprava procjenjuje vrijednost nekretnine neovisno o cijeni navedenoj u kupoprodajnom ugovoru, kako bi se spriječilo umjetno umanjivanje cijene radi plaćanja manjeg poreza.
Dakle, ako kupujete stan čija je procijenjena tržišna vrijednost 100.000 eura, vaša porezna obveza iznosit će 3.000 eura. To svakako nije zanemariv iznos, zbog čega je poznavanje zakonskih iznimaka izuzetno važno.
Koje Su Najčešće Situacije u Kojima Se Može Ostvariti Porezna Olakšica?
Sada dolazimo do najzanimljivijeg dijela – konkretnih situacija u kojima nećete morati platiti porez na promet nekretnina. Zakon je predvidio nekoliko životnih okolnosti u kojima se stjecatelji oslobađaju ove obveze, a najčešće se odnose na obiteljske veze i specifične pravne transakcije.
Kupnja Prve Nekretnine: Postoji li Još Uvijek Oslobođenje?
Ovo je jedno od najčešćih pitanja i izvor mnogih zabluda. Prije nekoliko godina, postojalo je porezno oslobođenje za građane koji su kupovali prvu nekretninu za rješavanje vlastitog stambenog pitanja. Međutim, ta je olakšica ukinuta 2017. godine.
Danas, nažalost, sama činjenica da kupujete svoju prvu nekretninu ne oslobađa vas automatski od plaćanja poreza od 3%. Svi kupci, bez obzira na to je li im to prva ili deseta nekretnina, podliježu istoj poreznoj stopi. Ipak, to ne znači da ne postoje drugi oblici pomoći, poput državnih subvencija za stambene kredite (APN), koji mogu olakšati financijski teret, ali oni nisu izravno povezani s porezom na promet nekretnina. Stoga, prilikom planiranja budžeta za kupnju, uvijek uračunajte i ovaj trošak.
Kako Izbjeći Porez na Nekretnine Prilikom Darovanja? 🎁
Darovanje nekretnine unutar obitelji čest je način prijenosa vlasništva. Srećom, zakon prepoznaje važnost obiteljskih veza i u mnogim slučajevima osigurava potpuno porezno oslobođenje. Ključno je tko kome daruje nekretninu.
Porez na promet nekretnina pri darovanju ne plaćaju:
- Bračni i izvanbračni drugovi (pod uvjetom da je izvanbračna zajednica trajala dulje vrijeme).
- Potomci i preci koji čine uspravnu liniju (roditelji, djeca, bake, djedovi, unuci…).
- Posvojenici i posvojitelji te njihovi potomci i preci.
- Životni partneri i neformalni životni partneri (prema Zakonu o životnom partnerstvu osoba istog spola).
Ovo oslobođenje vrijedi bez obzira na to koliko nekretnina posjedujete i bez ikakvih dodatnih uvjeta. S druge strane, ako vam nekretninu daruje brat, sestra, stric ili bilo koji drugi rođak koji ne spada u uspravnu liniju, obvezni ste platiti porez. Iznimka postoji za braću i sestre, njihove potomke te zetove i snahe ako su živjeli u istom kućanstvu s darovateljem u trenutku darovanja. U svim drugim slučajevima, darovanje se tretira kao klasičan promet nekretnina i podliježe stopi od 3%. Stoga, planiranje prijenosa imovine unutar obitelji može donijeti značajne uštede.
Nasljeđivanje Nekretnine: Kada Se Ne Plaća Porez?
Slično kao i kod darovanja, nasljeđivanje nekretnine je u najužem krugu obitelji oslobođeno plaćanja poreza. Gubitak člana obitelji sam po sebi je težak, pa je zakonodavac predvidio olakšice kako bi se smanjio financijski teret na nasljednike.
Porez na nasljeđivanje nekretnine ne plaćaju:
- Bračni i izvanbračni drug.
- Životni partner ili neformalni životni partner.
- Potomci i preci (djeca, unuci, roditelji, bake i djedovi).
- Posvojenici i posvojitelji.
Ovo pravilo vrijedi za sve nekretnine koje naslijedite od navedenih osoba. Ako naslijedite nekretninu od osobe koja ne spada u ovu kategoriju (npr. od tete ili ujaka), bit ćete obvezni platiti porez na promet nekretnina na temelju procijenjene vrijednosti naslijeđene imovine. Postupak se pokreće nakon pravomoćnosti rješenja o nasljeđivanju, koje javni bilježnik po službenoj dužnosti dostavlja Poreznoj upravi.
Kako Izbjeći Porez na Nekretnine Unosom Nekretnine u Tvrtku?
Ovo je složeniji mehanizam koji se uglavnom koristi u poslovnom svijetu. Ako ste vlasnik tvrtke (d.o.o. ili j.d.o.o.), svoju privatnu nekretninu možete unijeti u temeljni kapital te tvrtke. U tom trenutku, vi kao fizička osoba niste obvezni platiti porez na promet nekretnina.
Međutim, važno je razumjeti da ovo nije potpuno oslobođenje, već odgoda plaćanja poreza. Nekretnina postaje vlasništvo tvrtke, a porezna obveza nastat će u budućnosti, kada tvrtka odluči prodati tu nekretninu. Tada će tvrtka platiti porez na dobit, a ne porez na promet nekretnina. Ovaj pristup zahtijeva pažljivo planiranje i savjetovanje s knjigovođom i poreznim savjetnikom, jer uključuje i druge troškove poput procjene vrijednosti nekretnine od strane sudskog vještaka i troškove javnog bilježnika. Stoga, ovo je rješenje prvenstveno namijenjeno za poslovne svrhe, a ne za rješavanje stambenog pitanja.
Postoje li Posebni Slučajevi i Iznimke na Koje Treba Obratiti Pažnju?
Osim najčešćih situacija, postoji i nekoliko specifičnih slučajeva u kojima se primjenjuju posebna porezna pravila. Poznavanje ovih iznimaka može vam pomoći da izbjegnete neočekivane troškove.
Razvod Braka i Podjela Imovine: Što s Porezom?
Razvod braka često uključuje i podjelu bračne stečevine, što najčešće podrazumijeva i nekretnine. Dobra vijest je da se podjela imovine stečene u braku ne smatra prometom nekretnina. Posljedično, na takav prijenos vlasništva ne plaća se porez.
Primjerice, ako su supružnici zajednički vlasnici stana i u postupku razvoda se dogovore da stan u cijelosti pripadne jednom od njih, taj prijenos vlasništva bit će oslobođen poreza. To vrijedi bez obzira na to isplaćuje li jedan supružnik drugoga za njegov udio. Smatra se da se time uređuju njihovi imovinsko-pravni odnosi, a ne da se vrši kupoprodaja.
Kako Izbjeći Porez na Nekretnine Kod Zamjene Nekretnina? ⚠️
Mnogi pogrešno vjeruju da je zamjena nekretnina način da se izbjegne porez. Nažalost, to nije točno. Kod ugovora o zamjeni nekretnina, svaka strana se smatra i kupcem i prodavateljem.
To znači da svaki sudionik u zamjeni plaća porez od 3% na tržišnu vrijednost nekretnine koju stječe. Dakle, umjesto jednog poreza, u ovoj situaciji nastaju dvije odvojene porezne obveze. Ako razmišljate o zamjeni, svakako uračunajte dvostruki porezni trošak u svoju kalkulaciju. Zamjena može biti praktično rješenje, ali s poreznog stajališta nije nimalo isplativija od klasične kupoprodaje.
Kupnja Nekretnine od Obveznika PDV-a: Tko Plaća Koji Porez?
Ovo je izuzetno važna razlika koja se često previđa, a odnosi se prvenstveno na kupnju novogradnje. Pravilo je jednostavno: ne možete platiti i PDV i porez na promet nekretnina na istu transakciju.
- Kada se plaća PDV? Ako kupujete nekretninu od tvrtke ili druge pravne osobe koja je u sustavu PDV-a (npr. građevinskog investitora), a ta nekretnina se isporučuje po prvi put (novogradnja), cijena koju plaćate već uključuje PDV po stopi od 25%. U tom slučaju, oslobođeni ste plaćanja poreza na promet nekretnina od 3%.
- Kada se plaća porez na promet nekretnina? Ako kupujete “rabljenu” nekretninu od fizičke osobe ili od pravne osobe koja nije u sustavu PDV-a, tada plaćate porez na promet nekretnina od 3%.
Ovo je ključno provjeriti prije potpisivanja ugovora. Ako kupujete novogradnju, provjerite je li prodavatelj obveznik PDV-a. Ako jest, nećete imati dodatni trošak od 3%, jer je porez već sadržan u iskazanoj prodajnoj cijeni.
Koji Je Postupak Prijave Poreza i Koji Su Rokovi?
Nakon što ste sklopili ugovor o kupoprodaji, darovanju ili nekom drugom pravnom poslu kojim stječete nekretninu, važno je znati koje korake poduzeti. Srećom, procedura je danas znatno pojednostavljena.
Javni bilježnici imaju ključnu ulogu. Prilikom ovjere potpisa na ugovoru, javni bilježnik je obvezan jedan primjerak ugovora po službenoj dužnosti dostaviti nadležnoj ispostavi Porezne uprave unutar 30 dana. To znači da vi kao kupac više nemate obvezu samostalno prijavljivati porez, što je značajno olakšanje.
Nakon što Porezna uprava zaprimi ugovor, provest će postupak i donijeti porezno rješenje kojim se utvrđuje iznos poreza. Rješenje će vam biti dostavljeno na kućnu adresu. Rok za plaćanje poreza je 15 dana od dana dostave rješenja.
Što Ako Zakasnim s Plaćanjem ili Prijavom Poreza?
Poštivanje rokova je izuzetno važno. Ako ne platite porez u roku od 15 dana navedenom na rješenju, Porezna uprava će vam početi obračunavati zatezne kamate za svaki dan kašnjenja. Stopa zateznih kamata je promjenjiva, ali može značajno povećati vaš ukupan dug.
Ukoliko se dug ne podmiri ni nakon opomene, Porezna uprava ima pravo pokrenuti postupak prisilne naplate, odnosno ovrhu. To može uključivati pljenidbu novčanih sredstava s vaših računa ili druge zakonom predviđene mjere. Stoga, plaćanje poreza na vrijeme treba biti prioritet kako biste izbjegli nepotrebne dodatne troškove i komplikacije.
Gdje Mogu Pronaći Pouzdane Informacije o Poreznim Propisima?
Porezni zakoni i propisi mogu se mijenjati. Iako ovaj članak pruža sveobuhvatan pregled temeljen na trenutno važećim zakonima, uvijek je najpametnije provjeriti informacije na službenim izvorima. Najpouzdaniji izvor informacija je Porezna uprava Republike Hrvatske.
Za sve detalje o porezu na promet nekretnina, preporučujemo da posjetite njihovu službenu stranicu. Ondje možete pronaći zakonske tekstove, upute i obrasce.
➡️ Pouzdan izvor: Porezna uprava – Porez na promet nekretnina
Osim toga, za složenije situacije, uvijek je preporučljivo potražiti savjet stručnjaka – odvjetnika, javnog bilježnika ili poreznog savjetnika. Njihova stručnost može vam uštedjeti ne samo novac, već i vrijeme i živce.
Zaključak: Planiranje Je Ključ Uštede 💰
Kao što vidite, pitanje kako izbjeći porez na nekretnine ima nekoliko konkretnih i zakonski utemeljenih odgovora. Iako opće oslobođenje za kupnju prve nekretnine više ne postoji, brojne mogućnosti za uštedu kriju se u obiteljskim transakcijama poput darovanja i nasljeđivanja unutar uspravne linije. Također, važno je razumjeti razliku između kupnje novogradnje (s PDV-om) i rabljene nekretnine.
Ključ uspješne i financijski optimalne transakcije leži u informiranosti i pravovremenom planiranju. Prije potpisivanja bilo kakvog ugovora, dobro istražite sve svoje opcije i, ako je potrebno, konzultirajte se sa stručnjacima. Na taj način osigurat ćete da proces stjecanja vaše nove nekretnine prođe što glađe i uz najmanji mogući trošak. Sretno s vašom novom nekretninom!
FAQ – Često postavljena pitanja
Koje je važno provjeriti prilikom kupnje nekretnine od pravne osobe koja je u sustavu PDV-a, ili od fizičke osobe, u pogledu poreza na promet nekretnina?
Prije kupnje važno je provjeriti je li nekretnina predmet PDV-a, posebno kod novogradnje od pravnih osoba u sustavu PDV-a, jer u tom slučaju porez na promet nekretnina od 3% nije potrebno plaćati, dok je kod rabljene nekretnine od fizičke osobe porez ipak obvezan.
Kako pravno regulirati prijenose nekretnina unutar obitelji ili putem zamjene da bi se smanjili porezni troškovi?
Prijenosi unutar obitelji često nisu oporezovani porezom na promet nekretnina, dok zamjena nekretnina kod koje svaka strana plaća porez od 3% na tržišnu vrijednost nije isplativa jer podrazumijeva dvostruki porez. U slučaju zamjene, potrebno je računati na dva porezna troška.
Koje situacije omogućavaju oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina?
Oslobođenje od poreza najčešće vrijedi za obiteljske transakcije poput darovanja i nasljeđivanja unutar uspravne linije, te podjelu imovine prilikom razvoda braka, dok su za darovanja između bračnih i izvanbračnih partnera, potomaka, roditelja te posvojitelja uvjeti koji omogućuju oslobođenje.
Što je porez na promet nekretnina i tko ga plaća?
Porez na promet nekretnina je jednokratni porez od 3% koji plaća stjecatelj nekretnine, odnosno kupac, dok prodavatelj nema obvezu plaćanja tog poreza. Porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku stjecanja.
Koje su zakonske mogućnosti za ostvarivanje poreznih olakšica ili oslobođenja prilikom stjecanja nekretnine u Hrvatskoj?
U Hrvatskoj postoje određene zakonske mogućnosti poput nasljeđivanja, darovanja unutar obitelji i unosa nekretnine u tvrtku koje mogu olakšati ili osloboditi plaćanja poreza na promet nekretnina, ali je važno napomenuti da ne postoje opće olakšice za kupnju prve nekretnine nakon 2017. godine.
